UNIVERSIDADE DE CAXIAS DO SUL 

CAMPUS UNIVERSITÁRIO DE NOVA PRATA 

CURSO DE ADMINISTRAÇÃO 

 

 

 

 

 

ITAMARA JOICE CARBONERA 

 

 

 

 

 

CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS: UM ESTUDO SOBRE OS CONFLITOS EM 

QUATRO CONDOMÍNIOS DA CIDADE DE NOVA PRATA 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

NOVA PRATA 

2020 



ITAMARA JOICE CARBONERA 

 

 

 

CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS: UM ESTUDO SOBRE OS CONFLITOS EM 

QUATRO CONDOMÍNIOS DA CIDADE DE NOVA PRATA 

 

 

 

 

Relatório de trabalho de conclusão de curso de 

graduação, apresentado ao Curso de 

Administração da Universidade de Caxias do 

Sul, como requisito parcial para a obtenção do 

grau de Bacharel em Administração. 

 

 

Orientadora: Profa. Dra. Rosecler Maschio 

Gilioli. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

NOVA PRATA 

2020 



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
Dedico este trabalho primeiramente a Deus, por 

ter me guiado nesta longa jornada, aos meus pais 

Italemo e Rita pela compreensão e ajuda, 

durante todas as etapas da minha graduação. 



AGRADECIMENTOS 

       

Agradeço primeiramente a Deus por sempre guiar e iluminar meu caminho nessa 

trajetória acadêmica e em toda minha vida, pois sem a graça dele não teria chegado até aqui e 

não teria comigo pessoas tão especiais. 

Agradeço a toda a minha família, mas principalmente aos meus pais Italemo e Rita por 

nunca terem medido esforços para proporcionar tudo o que tenho e que lutaram junto comigo 

para que eu continuasse estudando e seguindo meu caminho. Ao meu noivo Rodrigo, pelo 

companheirismo, respeito, mas principalmente pela compreensão. 

A todos os professores, funcionários do Campus Universitário de Nova Prata, em 

especial a minha orientadora Profa. Dra. Rosecler Maschio Gilioli pelo acompanhamento 

incessante durante o desenvolvimento do meu trabalho de conclusão, pela amizade e por todo 

o apoio. 

Aos meus amigos e amigas, colegas de faculdade que estiveram ao meu lado me 

incentivando, apoiando, rindo, e confortando-me nos momentos difíceis. A todos que nunca 

deixaram de acreditar em mim e nos meus sonhos o meu muito obrigada. 

Aos meus colegas de trabalho, pelo companheirismo diário, paciência e colaboração. 

Todos são essenciais e fico muito feliz de poder compartilhar com vocês além do meu dia, 

momentos importantes como este, obrigada a todos. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



RESUMO 

 

Este estudo tem como objetivo geral identificar quais os conflitos mais frequentes existentes 

na relação entre moradores de condomínios e quais são as soluções cabíveis. Objetivos 

específicos estão definidos como: o que é condomínio; legislações / convenção de 

condomínio e regimento interno / assembleias; o que são os conflitos em condomínios; quais 

os conflitos existentes; quais são os tipos de mediações existentes; o papel do síndico em um 

condomínio. Utiliza-se o método de natureza qualitativa de nível exploratório com estudo 

qualitativo básico ou genérico e o método de natureza quantitativa de nível descritivo, o 

método de estratégia aplicado foi o survey. Os participantes dos estudos são os moradores e os 

síndicos de quatro Edifícios situados na cidade de Nova Prata. O processo da coleta de dados 

dá-se através de entrevistas semiestruturadas com a análise de discurso e pela elaboração de 

tabelas e gráficos. Os resultados obtidos a partir da aplicação das pesquisas foram: o conflito 

mais existente é à sujeira nas áreas de uso comum; o papel do síndico está em ajudar na 

conciliação; às mediações referem-se ao auxílio do síndico ou de um terceiro (mediador), 

aplicações de advertências, punições e multas. 

 

 

Palavras-chave: Condomínios. Conflitos. Mediações. Síndicos.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



LISTA DE ILUSTRAÇÕES 

 

Figura 1 - Fachada do Condomínio Adriano Carbonera .......................................................... 46 

Figura 2 - Fachada do Condomínio Edifício Ramadan ............................................................ 47 

Figura 3 - Fachada do Condomínio Residencial Santa Teresa ................................................. 48 

Figura 4 - Fachada do Edifício Spazio Residencial .................................................................. 49 

Figura 5 - No seu condomínio ocorrem conflitos entre moradores? ........................................ 54 

Figura 6 - Dos conflitos citados abaixo, quais deles você mais encontra em seu Edifício? .... 54 

Figura 7 - Qual é a forma que você, como síndico (a) usaria para resolver um conflito? ........ 55 

Figura 8 - Qual dos itens abaixo você acha que ajudaria a evitar que os conflitos aconteçam?

 .................................................................................................................................................. 56 

Figura 9 - Qual seria o papel do Síndico (a) com relação aos conflitos entre moradores, na sua 

opinião? .................................................................................................................................... 56 

Figura 10 - Deixe seu comentário a respeito do tema: “Conflitos em Condomínios” ............. 57 

Figura 11 - Gênero .................................................................................................................... 69 

Figura 12 - Estado civil ............................................................................................................ 69 

Figura 13 - Faixa etária ............................................................................................................. 70 

Figura 14 - Quantas pessoas moram com você?....................................................................... 71 

Figura 15 - Proprietário / Locatário .......................................................................................... 71 

Figura 16 - Há quanto tempo você mora neste Edifício? ......................................................... 72 

Figura 17 - Você já foi ou é sindico (a)? .................................................................................. 72 

Figura 18 - Você conhece os seus vizinhos? ............................................................................ 73 

Figura 19 - No seu condomínio ocorrem conflitos entre moradores? ...................................... 73 

Figura 20 - Já teve algum conflito com seu vizinho? ............................................................... 74 

Figura 21 - Dos conflitos citados abaixo, quais deles você mais encontra em seu Edifício? .. 74 

Figura 22 - Qual seria a forma que você usaria para resolver um conflito? ............................. 75 

Figura 23 - Qual dos itens abaixo você acha que ajudaria a evitar que os conflitos aconteçam?

 .................................................................................................................................................. 76 

Figura 24 - O que você faz para contribuir com a boa convivência entre seus vizinhos? ........ 76 

Figura 25 - Você gostaria de ser síndico (a)? ........................................................................... 77 

Figura 26 - Qual seria o papel do Síndico (a), em sua opinião, com relação aos conflitos entre 

moradores?................................................................................................................................ 77 

Figura 27 - Considera as decisões do Síndico (a) corretas e transparentes? ............................ 78 

Figura 28 - Você participa das assembleias no seu condomínio? ............................................ 78 



Figura 29 - Você ajuda na tomada de decisão nas assembleias que ocorrem em seu 

condomínio? ............................................................................................................................. 79 

Figura 30 - Você conhece os seus direitos e deveres como condômino? Tem conhecimento 

sobre a Lei nº 4.591, de 16/12/1964 que trata exclusivamente sobre condomínios? ............... 79 

Figura 31 - Você tem acesso a convenção de condomínio, tem ciência do que nela está 

definido? ................................................................................................................................... 80 

Figura 32 - Deixe seu comentário a respeito do tema: “Conflitos em Condomínios” ............. 80 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



LISTA DE QUADROS 

 

Quadro 1 - Quadro resumo: Resultados qualitativos e quantitativos ....................................... 88 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



LISTA DE TABELAS 

 

Tabela 1 - Conflitos mais encontrados nos Edifícios ............................................................... 83 

Tabela 2 - Forma utilizada para resolver um conflito .............................................................. 84 

Tabela 3 - Itens que ajudam a evitar que os conflitos aconteçam ............................................ 85 

Tabela 4 - O que fazer para contribuir com a boa convivência entre vizinhos ........................ 86 

Tabela 5 - Papel do Síndico (a) com relação aos conflitos entre moradores ............................ 87 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



SUMÁRIO 

 

1.  INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 13 

 

2.  TEMA, PROBLEMA DO ESTUDO, OBJETIVOS E JUSTIFICATIVA .......... 15 

2.1 TEMA E PROBLEMA DO ESTUDO ...................................................................... 15 

2.2 OBJETIVOS DO TRABALHO ................................................................................. 15 

2.1.1   Objetivo Geral .......................................................................................................... 15 

2.1.2   Objetivos Específicos ................................................................................................ 16 

2.3 JUSTIFICATIVA ...................................................................................................... 16 

 

3.  REFERENCIAL TEÓRICO ................................................................................... 18 

3.1  CONCEITOS DE CONDOMÍNIO ........................................................................... 18 

3.2  LEGISLAÇÕES / CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E REGIMENTO INTERNO 

/ ASSEMBLEIAS ..................................................................................................................... 19 

3.2.1  Legislação de condomínios ...................................................................................... 19 

3.2.2   Convenção de Condomínio e Regimento Interno .................................................. 20 

3.2.3  Assembleias ............................................................................................................... 21 

3.3  O QUE SÃO CONFLITOS? ...................................................................................... 22 

3.4  TIPOS DE CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS ....................................................... 23 

3.5  CONDÔMINO ANTISSOCIAL ............................................................................... 26 

3.6  COMO EVITAR CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS ............................................ 27 

3.7  FORMAS PRIMÁRIAS DE RESOLUÇÃO DOS CONFLITOS EM 

CONDOMÍNIOS ...................................................................................................................... 28 

3.8  FORMAS LEGAIS DE RESOLUÇÃO DOS CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS 30 

3.8.1  O que é Mediação? ................................................................................................... 30 

3.8.2  O que é Arbitragem? ................................................................................................ 31 

3.8.3  Transação e Conciliação .......................................................................................... 31 

3.8.4  Ações Judiciais .......................................................................................................... 32 

3.9  PAPEL DO SÍNDICO ............................................................................................... 32 

3.10  PAPEL DA ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS .......................................... 34 

3.11  O PAPEL DO SÍNDICO COM RELAÇÃO AOS CONFLITOS ENTRE 

MORADORES  ........................................................................................................................ 35 

 

4.  METODOLOGIA .................................................................................................... 37 

4.1  ESTUDO QUALITATIVO ....................................................................................... 37 



4.1.1  Delineamento da Pesquisa ....................................................................................... 37 

4.1.1.1  Natureza Qualitativa ................................................................................................... 37 

4.1.1.2  Nível Exploratório ...................................................................................................... 37 

4.1.1.3  Estratégia Estudo Qualitativo Básico ou Genérico .................................................... 38 

4.1.2  Participantes do Estudo ........................................................................................... 38 

4.1.3  Processo de Coleta de Dados ................................................................................... 39 

4.1.4  Processo de Análise de Dados .................................................................................. 39 

4.2  ESTUDO QUANTITATIVO .................................................................................... 40 

4.2.1  Delineamento da Pesquisa ....................................................................................... 40 

4.2.1.1.  Natureza Quantitativa ................................................................................................. 40 

4.2.1.2.  Nível Descritivo ......................................................................................................... 41 

4.2.1.3.  Estratégia Survey ou Enquete ..................................................................................... 41 

4.2.2  População e Amostra................................................................................................ 42 

4.2.3  Processo de Coleta de Dados ................................................................................... 42 

4.2.3.1.  Pré-Teste ..................................................................................................................... 43 

4.2.4  Processo de Tabulação e Análise de Dados ............................................................ 43 

 

5.  DESCRIÇÃO DOS EDIFÍCIOS PESQUISADOS ................................................ 44 

5.1.  EDIFÍCIO ADRIANO CARBONERA ..................................................................... 46 

5.2.  EDIFÍCIO RAMADAN ............................................................................................. 47 

5.3.  EDIFÍCIO SANTA TERESA .................................................................................... 48 

5.4.  EDIFÍCIO SPAZIO RESIDENCIAL ......................................................................... 49 

 

6.  APLICAÇÃO DO INSTRUMENTO DE COLETA DE DADOS ....................... 51 

6.1  ENTREVISTAS ......................................................................................................... 51 

6.1.1  Desenvolvimento do Instrumento: Entrevistas ...................................................... 51 

6.1.2  Apresentação dos Resultados da Aplicação das Entrevistas ................................ 53 

6.1.3 Interpretação dos resultados das entrevistas ......................................................... 57 

6.1.3.1 Conflitos Existentes em Condomínios ....................................................................... 57 

6.1.3.2  Tipos de Mediações Existentes .................................................................................. 58 

6.1.3.3  Papel do Síndico em um Condomínio ........................................................................ 58 

6.2  QUESTIONÁRIO ...................................................................................................... 58 

6.2.1  Desenvolvimento do Instrumento de Pesquisa – Questionário ............................ 59 

6.2.2  Pré-Teste.................................................................................................................... 63 



6.2.3  Plano de amostragem ............................................................................................... 68 

6.2.4  Método de Contato ................................................................................................... 68 

6.2.5  Período de Aplicação do Instrumento de Pesquisa ............................................... 68 

6.2.6  Apresentação dos Resultados da Aplicação da Pesquisa ...................................... 68 

6.2.7  Interpretação dos Resultados da Pesquisa ............................................................. 82 

6.2.7.1  Conflitos Existentes em Condomínios ....................................................................... 83 

6.2.7.2  Tipos de Mediações Existentes .................................................................................. 84 

6.2.7.3  Papel do Síndico em um Condomínio ........................................................................ 86 

 

7. ANÁLISE DOS RESULTADOS ............................................................................. 88 

 

8.  CONSIDERAÇÕES FINAIS................................................................................... 90 

 

 REFERÊNCIAS ....................................................................................................... 92 

 

 ANEXO A ................................................................................................................ 100 

 

 ANEXO B ................................................................................................................ 110 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



13 

 

1. INTRODUÇÃO 

O presente trabalho de conclusão foi elaborado abordando o tema conflitos em 

condomínios, com o objetivo de identificar os conflitos existentes em condomínios e as 

soluções cabíveis. Todos que compartilham a vivência em condomínios já passaram ou 

presenciaram algum conflito. 

Assim, os condomínios se assemelham a pequenas cidades, com direitos e deveres 

expressos em documentos, onde existem pessoas que compartilham o mesmo espaço. Por se 

tratar de uma habitação coletiva, os conflitos muitas vezes se tornam inevitáveis. (PIRES, 

2020). 

Para Rizzardo (2019) a conduta imprópria do condômino, onde este quebra a ordem, 

a normalidade e o bem-estar do condomínio, no descumprimento e no desrespeito às normas 

de convivência, faz com que esse morador seja o gerador de atritos ou conflitos sociais.  

O cumprimento da convenção, do regimento interno e das deliberações assemblares é 

fundamental para o bom funcionamento do condomínio. O síndico por sua vez, deve procurar 

privilegiar o diálogo conciliador, mas não pode deixar de cumprir as deliberações das 

assembleias. No entanto, é preciso harmonizar as normas condominiais ao bem viver, 

evitando conflitos desnecessários futuramente. (FILHO, 2015).  

Os conflitos em condomínios se tonaram um tema bastante atual, por se tratar de um 

ambiente compartilhado por pessoas diferentes, o local torna-se propício a divergências de 

ideias e opiniões sobre diversos assuntos.  

A vivência entre moradores traz a tona possível problemas que impossibilitam a boa 

convivência. Existem muitos fatores que tendem a geram conflitos entre vizinhos e partindo 

desse ponto síndicos e administradores precisam encontrar soluções para que sejam 

amenizados ou solucionados esses problemas. 

No referencial teórico deste trabalho foram abordados temas relacionados a conceitos 

de condomínio, legislações / convenção de condomínio e regimento interno / assembleias, o 

que são conflitos, tipos de conflitos em condomínios, condômino antissocial, como evitar 

conflitos em condomínio, formas primárias de resolução dos conflitos em condomínios, 

formas legais de resolução de conflitos em condomínios, papel do síndico, papel da 

administração de condomínios e o papel do síndico com relação aos conflitos entre 

moradores.  



14 

 

A metodologia deste trabalho foi desenvolvida com base em um estudo qualitativo e 

um quantitativo, para assim identificar quais os conflitos mais frequentes existentes na relação 

entre moradores de condomínios e quais as soluções cabíveis. A entrevista de natureza 

qualitativa foi de nível exploratório, o processo de coleta de dados foi através de entrevistas 

semiestruturadas com a análise de discurso. A pesquisa quantitativa foi de nível descritivo, o 

método de estratégia aplicado foi o survey o processo de análise de dados foi pela elaboração 

de tabelas e gráficos, apresentando desta forma os resultados da pesquisa aplicada.  

As duas etapas de pesquisas foram aplicadas em quatro condomínios situados na 

cidade de Nova Prata, Rio Grande do Sul. Os condomínios pesquisados foram Edifício 

Adriano Carbonera, Edifício Ramadan, Edifício Santa Tereza e Edifício Spazio Residencial. 

O objetivo foi aplicar a pesquisa qualitativa aos síndicos e a quantitativa aos moradores dos 

Edifícios mencionados. 

Os resultados obtidos neste trabalho, após o desenvolvimento das pesquisas, apontam 

que o conflito mais encontrado nos condomínios pesquisados foi relacionado à sujeira nas 

áreas de uso comum. Com relação às mediações os moradores optam pela ajuda do síndico e 

os síndicos pela ajuda de terceiro mediador na resolução dos conflitos. Ainda sobre as 

mediações identificou-se que os moradores optaram pela aplicação de advertências e punições 

para quem não cumpre com as normas de boa convivência, já os síndicos julgam necessário 

ter somente a aplicação de multas. Para o papel do síndico, foi avaliado que as nas pesquisas a 

sua função é de ajudar na conciliação, não sendo de responsabilidade dele resolver um 

conflito. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



15 

 

2. TEMA, PROBLEMA DO ESTUDO, OBJETIVOS E JUSTIFICATIVA 

Neste capítulo apresentam-se itens como tema e problema do estudo, objetivos do 

trabalho e justificativa. 

 

2.1 TEMA E PROBLEMA DO ESTUDO 

Nesta seção são abordados o tema do estudo e o problema de pesquisa. 

O tema deste estudo diz respeito a Conflitos em Condomínios: um estudo sobre os 

conflitos em quatro condomínios da cidade de Nova Prata. 

A convivência em condomínios segue uma tendência natural humana de viver em 

comunidade. A proximidade e a intimidade entre moradores precisam facilitar a união entre 

eles para que os objetivos comuns sejam alcançados através da colaboração de todos.  

Esse convívio, no entanto, não é tão simples assim. Logo o problema deste estudo é 

identificar quais os conflitos mais frequentes existentes na relação entre moradores de 

condomínios e quais são as soluções cabíveis. 

Assim, são delineados os tópicos mais importantes deste estudo. 

 

2.2 OBJETIVOS DO TRABALHO 

Nesta etapa estão descritos o objetivo geral e os objetivos específicos dessa pesquisa. 

 

2.1.1  Objetivo Geral 

Na sequência está descrito o objetivo geral a ser abordado nesta pesquisa. 

Para Gil (2010, p. 11) “os objetivos gerais são ponto de partida, indicam uma direção 

a seguir, mas na maioria dos casos, não possibilitam que se parta para uma investigação. 

Logo, precisam ser redefinidos, esclarecidos, delimitados”. 

O objetivo geral deste estudo está definido como: “Identificar quais os conflitos mais 

frequentes existentes na relação entre moradores de condomínios da cidade de Nova Prata e 

quais são as soluções cabíveis”. 

Assim, está identificado o objetivo geral a ser abordado no decorrer do trabalho. 

 



16 

 

2.1.2  Objetivos Específicos 

Dando sequência, são explanados os objetivos específicos que por sua vez são mais 

definidos que o objetivo geral. 

Segundo Lakatos e Marconi (2003, p. 239), os objetivos específicos “apresentam 

caráter mais concreto. Têm função intermediária e instrumental, permitindo, de um lado, 

atingir o objetivo geral e, de outro, aplicá-lo a situações particulares”. 

Os objetivos específicos estão direcionados conforme a seguir: 

a) Entender o que é condomínio; 

b) Pesquisar sobre as legislações, as convenção de condomínio, o regimento interno 

e as assembleias; 

c) Compreender e analisar o que são os conflitos em condomínios; 

d) Identificar quais os conflitos existentes; 

e) Identificar quais são os tipos de mediações existentes; 

f) Identificar e analisar o papel do síndico em um condomínio. 

Acima estão definidos os objetivos gerais que complementam esse estudo. 

 

2.3 JUSTIFICATIVA 

A seguir, apresentam-se as justificativas pela escolha do tema na visão do autor deste 

estudo e na ótica de autores renomados no assunto. 

Com o crescente avanço das edificações nas cidades surge a palavra condomínio que 

por sua vez é composto por um conjunto de pessoas que são denominadas de condôminos. 

Esses conjuntos de pessoas tendem a criar um vínculo entre si, podendo ser harmônico ou 

não. Sendo assim, o condomínio é um ambiente compartilhado por pessoas diferentes que 

tornam o local propício a divergências de ideias e opiniões sobre diversos assuntos. 

Através desta vivencia entre moradores surge à necessidade de controlar possíveis 

problemas que impossibilitam uma boa convivência entre os moradores, os chamados 

conflitos condominiais. Existem muitos fatores que tendem a geram conflitos entre vizinhos, 

desde a posição correta do carro na vaga da garagem até na hora da limpeza do prédio. 

Partindo desse ponto síndicos e/ou administradores precisam encontrar soluções para que 

sejam amenizados ou solucionados esses problemas. Os conflitos em condomínios veem se 

tonado um tema bastante atual. 



17 

 

Assim, de acordo com Garbelini (2016) os conflitos acontecem quando há a junção 

de duas ou mais pessoas que buscam fazer valer opiniões divergentes não havendo cessão de 

nenhum dos lados, tornando-se um embate pessoal.  

Para o advogado Álvares (2018, p. 1): “A primeira coisa que se deve perceber é que 

o conflito é algo natural à condição humana e dessa forma o ideal seria na maioria das vezes 

não evitá-lo, mas sim trabalhá-lo adequadamente”. 

Rachkorsky (2018) justifica que os conflitos entre vizinhos surgem pela falta de 

consciência dos moradores com relação às regras estabelecidas para a boa convivência.   

É sabível que cada ser humano é diferente um do outro e partindo deste princípio 

Rachkorsky (2018) complementa que morar em um condomínio requer habilidades para 

compartilhar o espaço e as decisões com os vizinhos, que nem sempre possuem os mesmos 

hábitos e as mesmas expectativas. 

Portanto, o propósito deste trabalho é identificar os conflitos mais frequentes nos 

condomínios e procurar soluções de forma correta, levando em conta os métodos mais 

eficientes.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  



18 

 

3. REFERENCIAL TEÓRICO  

Neste capítulo estão os conceitos de condomínio, legislações / convenção de 

condomínio e regimento interno / assembleias, o que são conflitos, tipos de conflitos em 

condomínios, condômino antissocial, como evitar conflitos em condomínio, formas primárias 

de resolução dos conflitos em condomínios, formas legais de resolução de conflitos em 

condomínios, papel do síndico, papel da administração de condomínios e o papel do síndico 

com relação aos conflitos entre moradores.  

 

3.1 CONCEITOS DE CONDOMÍNIO 

É fundamental ter conhecimento sobre o tipo de entidade na qual estamos 

trabalhando. Para Rizzardo (2019) “condomínio” expressa a comunhão de direitos entre duas 

ou mais pessoas sobre um bem ou um conjunto de bens. 

 Segundo Marcondes (S/A), condomínio é toda área privativa, composta de 

edificações pertencentes aos condôminos, nele são englobadas as áreas privativas 

(apartamento, escritórios, salas e lojas) e de uso comum (espaço de lazer, área verde, ruas de 

acesso e portaria), os proprietários possuem poderes sobre suas unidades e sobre as demais 

áreas sendo estes responsáveis por elas.  

De acordo com o art. 1º do Código Civil (Lei nº 4.591, de 16/12/1964), que trata 

sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, condomínio é toda edificação 

ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades 

isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais.  

Ainda sobre o aspecto legal, segundo o site Normas Legais (S/A), o Código Civil 

Brasileiro traz a expressão “condomínios edilícios” sendo utilizado para se referir a 

condomínios verticais (chamados condomínios de edifícios), e para condomínios horizontais 

(conhecidos como condomínios residenciais).  

 Rizzardo (2019, p. 4) complementa que “esse tipo de condomínio é conhecido como 

condomínio horizontal, ou propriedade horizontal, vindo regulamentado pelo Código Civil 

brasileiro com o nome de condomínio edilício.” O presente trabalho tem como objetivo tratar 

somente sobre os condomínios edilícios. 

O condomínio surge quando há o domínio de duas ou mais pessoas sobre um 

determinado bem, ou partes daquele bem, sendo assim, Mello (2017, p. 3) afirma “o 

condomínio ocorre no momento em que duas ou mais pessoas exercem a propriedade de uma 

coisa ao mesmo tempo”. 



19 

 

Portanto entende-se como condomínio uma associação de pessoas dispostas a 

contribuírem com a manutenção de uma propriedade comum, com os seus direitos e deveres 

estes que estão dispostos na legislação, na convenção de condomínio e regimento interno, e 

nas assembleias. (MELLO, 2017). 

 

3.2 LEGISLAÇÕES / CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E REGIMENTO INTERNO / 

ASSEMBLEIAS 

Nesta seção são abordados os temas com relação às regras que regem o condomínio. 

O condomínio é amparado pela legislação brasileira, pela sua convenção de condomínio e 

pelo regimento interno, este quando possuir. Também existem as assembleias, que auxiliam 

na tomada de decisões, onde os moradores possuem o poder de decisão. 

Assim, apresenta-se a legislação dos condomínios, convenção de condomínio e 

regimento interno e as assembleias. 

 

3.2.1 Legislação de Condomínios 

A convivência nos condomínios precisa ser regrada para que a conduta dos 

moradores, a convivência, os direitos e os deveres de todos sejam respeitados e cumpridos de 

forma correta, evitando que ocorram os conflitos. A lei do condomínio cuida dos assuntos 

relacionados aos condôminos é nela que são estabelecidas as regras e as diretrizes que 

deverão nortear a vida em social nos prédios. (DESIMONE, 2011). 

Para ajudar a gerenciar a organização condominial existe a lei n° 4.591 de dezembro 

de 1964 (Anexo A), porém com a entrada do Código Civil em 2002 (Anexo B), alguns artigos 

da lei foram revogados, e com isso a maior parte da regulamentação passou a ser aplicada 

pelo Código Civil, entretanto a lei ainda é valida para alguns casos.  O Novo código Civil é 

bastante extenso, a parte que trata sobre condomínio edilícios está no capítulo VII. 

(DESIMONE, 2015). 

Jaudy (2017) apud FERNANDES (2017, p. 1) abordou em uma entrevista o assunto: 

O Código Civil traz as regras básicas necessárias para que o condomínio possa 

funcionar adequadamente. A partir dessas regras básicas cada condomínio tem a 

liberdade de normatizar cada situação conforme lhe convier, desde que sejam 

respeitadas as condições legais. Por exemplo, o síndico tem mandato de até dois 

anos. Essa limitação é prevista em lei, não pode haver uma convenção de 

condomínio que estabeleça um mandato superior a esse período. (JAUDY, 2017 

apud FERNANDES 2017, p. 1). 

 



20 

 

Baseado no Código Civil devem ser elaboradas as Convenções de Condomínio, o 

Regimento Interno e também como devem ser constituídas as assembleias, ele também regula 

os direitos e deveres, as inadimplências, as vagas de garagem e as partes de uso comuns.  

 

3.2.2  Convenção de Condomínio e Regimento Interno 

A Convenção de condomínio pode ser considerada como um conjunto de regras 

gerais do condomínio, já no Regimento interno são abordadas normas sobre a conduta e o 

comportamento dos moradores, o que é permitido ou proibido, pode ser feito junto com a 

convenção ou como um documento avulso. (DANTAS, 2015). 

O Regimento interno é um documento que deve tratar sobre questões do dia a dia, 

que possa ser usado para evitar problemas específicos com relação principalmente à 

convivência entre os moradores. A Convenção traz as metragens de cada unidade, questões 

sobre assembleias, vagas de garagem, direitos e deveres, trata-se de um contrato normativo 

previsto na Lei de Condomínio que na maioria das vezes segue um mesmo padrão para a sua 

elaboração. (CHATER, 2018). 

Sobre a convenção de condomínios, Pinto descreve mais alguns aspectos:  

 
A Convenção Condominial é um contrato coletivo que estabelece normas derivadas 

da vontade das partes interessadas para regular as relações internas do Condomínio, 

entre os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários, 

promitentes cessionários, atuais e futuros; e dispõe sobre relações jurídicas entre 

signatários e terceiros pactuados. Trata-se de um instrumento de Competência 

Normativa Delegada, que garante a utilização das coisas comuns e administração do 

Condomínio. (PINTO, 2000, p. 10). 

 

O autor complementa que (p. 10) “o Regimento Interno não é obrigatório. Pode ser 

elaborado com a Convenção, destacando minúcias sobre direitos e deveres dos condôminos, 

simplesmente como ato administrativo”. 

A Convenção de condomínio é obrigatória e geralmente é elaborada pelo construtor 

ou incorporador antes da venda das unidades. O Regimento Interno é constituído depois, 

pelos próprios moradores. Ambos devem estar de acordo com a legislação vigente e não 

podem discriminar ou favorecer um determinado grupo nem desrespeitar o interesse e direitos 

de outras pessoas. (DANTAS, 2015). 

Rizzardo (2019) complementa que uma convenção defeituosa, incompleta ou carente 

de elementos pode ser uma enorme fonte de conflitos e de prejuízos para os condôminos. 



21 

 

A Convenção é instrumentos que precisam refletir as necessidades de cada 

condomínio, com base na sua realidade e características específicas e que a partir disso 

precisam ser seguidas e respeitas por todos os condôminos. (CHATER, 2018). 

A Convenção de condomínio junto com o Regimento Interno pode ser considerado 

um dos principais meios para orientações em questões que envolvam os conflitos em 

condomínios. Ressaltando que a Convenção e o Regimento Interno não se sobrepõem a Lei, e 

com ela não podem conflitar. (PEREIRA, S/A). 

 

3.2.3 Assembleias 

As assembleias são reuniões de fundamental importância que auxiliam nas tomadas 

de decisões. Nesse momento, os moradores têm a oportunidade de se reunirem para 

discutirem, apreciarem e votarem sobre questões que afetam a rotina do condomínio. 

Conforme Desimone (2010, p. 1) “em condomínio, tudo é decidido a partir das 

assembleias. Nesses encontros, a comunidade se junta para decidir a aprovação de contas, a 

necessidade de uma obra, e até quem será o próximo síndico do local”.  

Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos 

Condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, as 

assembleias (e suas decisões) corem o risco de serem anuladas por uma assembleia seguinte, 

ou por decisão judicial. (COURA, 2014). 

Algumas regras básicas para que ocorram as assembleias são, (PINTO, 2000): 

a) Definir as pautas (objetivos) que serão discutidas; 

b) Deve-se informar o local, o dia e o horário da assembleia; 

c) Convocar todos os condôminos, respeitando o prazo e a forma de convocação 

que constam na Convenção do Condomínio. 

As assembleias devem ser todas registradas em um livro ata, não é obrigatório seu 

registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio, ela deve 

ser entregue a todos os condôminos. (SECOVI-SP
1
, 2015). 

A legislação atual não é clara sobre esse assunto, mas via de regra somente os 

proprietários das unidades teriam direito a votos nas assembleias, inquilinos apenas poderiam 

participar das assembleias não tendo poder ao voto.  Ainda é muito debatida essa questão 

sobre a participação dos inquilinos e seu direito ao voto. (DESIMONE, 2010).  

                                                           
1
 Secovi-SP: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e 

Comerciais de São Paulo.  



22 

 

Com relação a este assunto Desimone (2010) reforça que para evitar 

questionamentos futuros é recomendado ao inquilino, que deseja votar, solicite aos 

proprietários de sua unidade uma procuração dando poderes ao voto.  

Existem três tipos de assembleias, (PROTEL, 2017): 

a) Assembleia Geral de Instalação (A.G.I.): é a primeira assembleia de um 

condomínio, ou seja, onde legalmente ele é constituído. Nela ocorre a 

apresentação da administradora, a aprovação da primeira previsão orçamentária 

e a primeira eleição do corpo diretivo do condomínio;  

b) Assembleia Geral Extraordinária (A.G.E.): pode ser convocada a qualquer 

momento dependendo da necessidade. Nessa assembleia são discutidos 

assuntos de caráter extraordinários, como aprovações emergenciais;  

c) Assembleia Geral Ordinária (A.G.O.): ocorre anualmente. Os principais 

assuntos discutidos nestas assembleias são as eleições ou reeleições de síndico, 

subsíndico, conselheiros fiscais e consultivos, além destes são tratados assuntos 

relacionados aos gastos do condomínio, previsão orçamentária da próxima 

gestão e assuntos gerais relacionadas à administração. 

As decisões tomadas em assembleias devem ser repassadas aos moradores e são 

obrigatórias para todos independentes de sua presença ou não na assembleia. (DESIMONE, 

2010). 

 

3.3 O QUE SÃO CONFLITOS? 

Para poder abordar sobre conflitos em condomínios, primeiro é preciso entender o 

que é um conflito e como ele surge. 

O conflito é uma situação que envolve um determinado problema, dependendo de 

sua proporção pode resultar em confrontos, ele só acontece quando há duas ou mais pessoas 

envolvidas, cujos interesses e pensamentos são divergentes. (CONCEITOS.COM, S/A). 

Segundo Dorecki (2017, p. 18) “esse conflito ou incompatibilidade pode ocorrer 

entre pessoas, grupos, organizações ou instituições e até países. Trata-se de um fenômeno 

essencial para a evolução e a transformação de uma sociedade.” Dorecki (2017) complementa 

que os conflitos não podem ser vistos negativamente, seu manejo e resultados é que definem 

se houve progresso ou retrocesso.  

O papel do mediador é fundamental para que se possa chegar a um acordo sem 

necessidade de maiores transtornos. A mediação pode ser a solução para os conflitos, 



23 

 

geralmente é feita por um terceiro, que seja neutro e imparcial, denominado mediador. 

(CONDOMÍNIO SC, 2016). 

A convivência em condomínios pode gerar conflitos motivados por falta de acordo e 

tratamento adequado para os diversos interesses.  

 

 3.4 TIPOS DE CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS 

Neste item abordam-se alguns dos tipos de conflitos em condomínios mais 

frequentes segundo alguns especialistas.  

Quem vive em condomínio precisa compreender que existem regras a serem 

cumpridas para a boa convivência, no entanto muitos moradores esquecem que além dos 

direitos eles possuem os deveres. No momento em que um vizinho desrespeita as regras 

causando incomodo para os demais, os conflitos surgem. (RACHKORSKY, 2018). 

O barulho em excesso torna-se um problema e gera inúmeras discussões na hora da 

sua resolução. Ninguém gosta de escutar reclamações por que estava ouvindo a TV em 

volume alto, porém na hora de dormir quem é acordado pelo barulho tem direito de reclamar e 

pedir pelo silencio. Segundo Desimone (2010, p. 1) “o barulho pode ser um dos pontos do 

condomínio que mais pede a atenção do síndico”.  

Segundo Rachkorsky (2008, p. 1) “o barulho, certamente, é o maior responsável por 

desentendimentos entre vizinhos nos condomínios”. O autor complementa que perturbar o 

sossego dos vizinhos é crime, a poluição sonora constitui grave infração dos deveres.  

A poluição sonora dentro dos apartamentos é um dos vilões que afetam a boa 

convivência. Aqui se enquadram todos os conflitos relacionados a sons de TVs ou rádios em 

volume alto, crianças gritando, animais barulhentos, caminhar de salto alto, bater de portas e 

janelas em horários inapropriados, festas que excedem o limite, obras e muito mais. 

(KARPAT, 2015). 

Um local também propício ao surgimento de reclamações é o salão de festas, em 

edifícios que possuem esse espaço de lazer, podem surgir problemas entre os condôminos, 

principalmente aqueles que moram em andares mais baixos, que são os mais atingidos pelo 

barulho vindo das festas e reuniões familiares realizados ali. (MATTOS, 2018). 

Mas não é só o barulho que pode provocar desentendimentos, as reservas do Salão de 

Festas também podem provocar dores de cabeças. Cada condomínio precisa estipular prazos 

para que as reservas aconteçam com antecedência, e os moradores precisam ficar atentos para 

que o seu evento não precise ser cancelado por falta de reserva. (RANZETI, 2018). 



24 

 

Em complemento, Ranzeti (2018) afirma que é preciso ter atenção também em 

relação a limpeza após o uso do Salão de Festas, normalmente este espaço é entregue limpo 

para o morador que vai utilizá-lo, para que o evento programado possa acontecer da melhor 

forma possível. Portanto, a ideia é que o espaço também seja entregue limpo, para que o 

combinado prossiga, assim outro condômino também o receberá limpo. 

Segundo a jornalista Mattos (2018) quando se pensa em festas, vêm à mente, 

momentos de alegria e prazer junto com os amigos. Mas, quando este encontro acontece em 

um salão de festas, o condômino deve assumir responsabilidades imprescindíveis para a 

garantia da segurança e do patrimônio dos demais moradores, além respeitar o horário do 

silêncio.  

Além do barulho, segundo o site especialista em assuntos relacionados a condomínio 

Síndico Net (2019) traz os tipos de conflitos mais comuns que são conhecidos como os cinco 

“Cs”: cachorro, criança, cano, carro e “calote”. 

O primeiro “C” se refere aos cachorros, esses animais tão amados acabam 

contribuindo com reclamações relacionadas ao latido constante ou a sujeira deixada nas áreas 

comuns. Conforme Maciel (S/A, p. 1) “o barulho dos cachorros é o que mais gera reclamação 

[...]. Seguido de utilização de áreas comuns, odor e segurança”. Maciel (S/A) reforça que o 

próprio condomínio é quem deve ter bem definido as normas para que todos os donos de cães 

possam seguir ao fazerem uso das áreas comuns, elevadores, bem como estipular o uso de 

guias e coleiras em locais de circulação e regras sobre barulho excessivo. 

O segundo “C” refere-se às crianças em condomínio. As polêmicas relacionadas a 

elas são em geral relacionadas ao barulho em excesso causado pelas brincadeiras, que na 

maioria das vezes excedem o limite de horário. Segundo a especialista Maciel (S/A): 

    
Além do barulho decorrente de brincadeiras e choros, as crianças, geralmente 

quando sozinhas, podem ocasionar alguns danos ao Condomínio como pintar 

paredes, estragos em objetos de área comum, desrespeito a funcionários. Nestes 

casos os pais ou responsáveis devem ser chamados inicialmente e depois ser cobrado 

o prejuízo ou aplicação de multas. (MACIEL, S/A, p. 1). 

     

O autor ainda complemente que é importante manter a segurança dos pequenos. 

Devem ser expostas as condições de uso das áreas comuns como piscinas, academias, 

playgrounds e quadras, informando idade e a condição de acompanhamento do responsável. 

Devem mantê-las protegidas de áreas de risco como de acesso restrito, elevadores, escadas, 

máquinas e garagens. O condomínio deve proporcionar a segurança para as crianças, mas a 

responsabilidade sobre elas é um dever dos pais ou responsáveis.  

A falta de controle dos pais nessas situações torna-se assunto de debate e muitas 



25 

 

vezes de discórdia entre vizinhos, mas é preciso que os responsáveis sejam comunicados e 

notificados sobre o ocorrido. Precisa-se tomar cuidado com esse conflito. (SÍNDICO NET, 

2019). 

No terceiro “C” estão os problemas com canos, ou seja, as infiltrações ou 

vazamentos que ocorrem por falta de manutenção nos canos hidráulicos do prédio. Porém é 

importante ter um cuidado com relação a este assunto, segundo Maciel (S/A) o problema tem 

duas fontes: a rede de encanamento geral do condomínio, vertical, onde neste caso a 

responsabilidade é do condomínio ou em uma unidade especifica, horizontal, sendo neste caso 

o compromisso de sanar o problema do morador que gerou o vazamento ou a infiltração.  

Quarto “C” trata-se dos carros, neste quesito os moradores têm muitas reclamações, 

tanto com relação aos veículos quanto à garagem do prédio. Referente a esse assunto Maciel 

(S/A) cita alguns problemas: 

  
Tem aquele morador que estaciona o carro fora da vaga, que tem o carro maior que a 

vaga, que estaciona carro e moto ou bicicleta na mesma vaga, que usa a garagem 

como deposito, aquele que buzina para abrir o portão, e até mesmo aquele que 

ultrapassa o limite de velocidade e coloca em risco a segurança de outros usuários da 

garagem. (MACIEL S/A, p. 1). 

 

Para evitar esses transtornos o condomínio deve ter bem especificado e claro as 

regras com relação ao uso garagem, evitando que contratempos indesejados aconteçam. 

Por último, mas não menos importante há o calote, as frequentes inadimplências 

relacionadas às taxas condominiais, que são cobradas para custear as despesas mensais e os 

gastos gerais do prédio. (SÍNDICO NET, 2019). 

Esse é um problema que atinge todos os moradores, pois afeta o caixa do condomínio 

e quem acaba arcando com isso são os demais que pagam a taxa condominial regularmente. 

Maciel (S/A) destaca que “Quando o orçamento da família “aperta”, geralmente a taxa 

condominial é uma das primeiras contas a serem deixadas de lado [...]”. Maciel (S/A) orienta 

que o síndico deve estar atento e acompanhar essa situação aplicando as medidas de cobrança 

cabíveis na legislação atual. 

Para complementar, as questões da limpeza das áreas de usos comuns dos 

condomínios (portarias, elevadores, jardins, piscinas, playground, salões de festas, etc.) 

tornam-se um ponto causador de grandes debates entre condôminos. Desimone (2015) 

salienta a importância de manter a limpeza das áreas comuns do condomínio por todos os 

moradores, afinal do mesmo modo que desfrutamos desse espaço, devemos também cuidar e 

preservá-lo.  



26 

 

A limpeza adequada das áreas comuns garante a higiene, a conservação e a boa 

aparência do condomínio. Manter todos os espaços sempre limpos e agradáveis não é uma 

tarefa fácil, principalmente em grandes condomínios. As áreas comuns precisam estar sempre 

limpas e apresentáveis, proporcionando bem-estar a todos moradores. (INÁCIO, 2018). 

Todas as causas de conflitos geram situações desconfortáveis, tanto para quem 

provoca a situação e principalmente para quem tem que resolvê-las. Muitos deles nem sempre 

são possíveis de serem solucionados com apenas uma única conversa, causando assim ainda 

mais transtornos. (SÍNDICO NET, 2019). 

Aqui, apresentam-se alguns dos conflitos mais comuns encontrados em condomínios, 

destaca-se que existem ainda muitos outros tipos de conflitos e poderão surgir ainda mais no 

decorrer dos anos.  

 

3.5 CONDÔMINO ANTISSOCIAL 

 Conceitualmente, a definição daquele morador que descumpre seus deveres e 

desrespeita as normas vigentes, gerando conflito na convivência com os demais condomínios 

é chamado de condômino antissocial. (RACHKORSKY, 2009). 

Esse termo surgiu junto com o Novo Código Civil, que para proibir esse 

comportamento traz o artigo 1.337 do Código. Nele, é autorizada a aplicação de multas para o 

infrator. Rachkorsky (2009, p. 22) relata que “a nova regra privilegia o direito de propriedade 

da coletividade, que cumpre a convenção e as regras de obediência à moral e aos bons 

costumes, impostos a todos”. 

Porém, para ser enquadrada desta forma, a pessoa precisa ter uma conduta constante 

de perturbação à vida condominial, ou seja, o morador que uma vez ou outra faz barulho, não 

pode ser considerado um condômino antissocial. (MORAES, 2017). 

Sendo assim o autor Pereira (2018) afirma que o condômino antissocial é aquele que 

contém uma postura onde viola as mais elementares regras de convivência civilizada, capaz 

de colocar em risco a integridade física ou moral dos demais. 

O fato de se ter um termo apropriado para designar a conduta de um morador que 

não cumpre as regras impostas pelo condomínio é um importante fator para intensificar a 

atenção com relação aos conflitos condominiais. 

 



27 

 

3.6 COMO EVITAR CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS 

Nesta seção são abordadas formas para evitar os conflitos em condomínios. 

Como já foi dito anteriormente, um condomínio é formado por diversas pessoas, e 

cada uma delas trazem consigo seus interesses e seus traços individuais. Evitar que conflitos 

ocorram é uma tarefa trabalhosa, pois depende de cada morador fazer sua parte, respeitando 

as regras e os vizinhos. Segundo Barbosa (2017) os problemas encontrados nos condomínios 

muitas vezes são repetitivos, ou seja, as mesmas situações acabam acontecendo 

frequentemente.    

Existem dois fatores que são essenciais: a boa vontade e o bom senso. O bom senso 

se aplica nas questões individuais que cada um tem, é dever de cada morador saber separar 

suas desavenças pessoais com determinado vizinho do coletivo. Em assembleias onde 

precisam ser tomadas decisões conjuntas, esses desentendimentos acabam gerando ainda mais 

atritos. (BARBOSA, 2017). 

A boa vontade trata-se de colaborar mais do que reclamar. A harmonia em 

condomínio só acontece quando todos participam ativamente da vida condominial, cumprindo 

com o seu papel de morador e de vizinho. Aqui surge a necessidade da participação nas 

assembleias, ou seja, as decisões definidas nelas deverão ser obedecidas por todos, sendo 

assim quem não participar deve acatar o que nela for decidido, estando de acordo ou não. 

(BARBOSA, 2017). 

O advogado Rachkorsky (2018) especialista em condomínios, traz três palavras 

fundamentais para evitar a discórdia entre moradores, a primeira é a gentileza, ofereça ajuda 

ao invés de fazer críticas; a segunda é consciência, o morador precisa respeitar as decisões da 

maioria; a terceira palavra é tolerância, essa é a base de tudo, saber tolerar por exemplo os 

pequenos barulhos que acontecem naturalmente em um ambiente que é compartilhado por 

outras pessoas.  

No dia a dia nem sempre esses elementos funcionam. Rachkorsky (2018, p. 1) 

ressalta que “parece tudo muito simples e óbvio, mas os turbilhões de preocupações do 

cotidiano nos fazem esquecer-se dessas atitudes elementares, que nos tornam pessoas 

melhores e vizinhas mais agradáveis”. 

A maioria dos conflitos ocorre pela falta de consciência de alguns moradores, que 

optam por descumprirem as regras que o condomínio possui. Algumas infrações são de fáceis 

resoluções, o problema é quando acontecem situações incômodas demais e que estão 



28 

 

relacionadas, na maioria das vezes, aos hábitos dos moradores. Relacionado a este assunto 

Rachkorsky (2018) relata: 

 
Nesses casos, a solução é sempre mais difícil, já que depende da boa vontade das 

pessoas, da preocupação com o sossego do outro. São casos corriqueiros, mas com 

poder de causar extrema chateação e nervosismo no vizinho incomodado. 

(RACHKORSKY 2018, p. 1). 

 

Para alguns, morar em condomínio pode ser algo novo e por esse motivo não estão 

acostumados a conviver com várias pessoas tão próximas e ao mesmo tempo em um lugar 

onde existem diversas regras. Esse morador, no entanto, precisa se adaptar a essa realidade, 

mas enquanto essa adaptação não ocorre é possível que ele cometa algumas infrações. 

(CONDOMÍNIO SC, 2016). 

Com tudo isso, é fundamental manter as regras do condomínio bem especificadas, e 

lembra-los que elas existem e devem ser cumpridas. Aqui encontra-se a parte fundamental de 

um condomínio, as normas que o regem. Nem sempre será possível contar com a colaboração 

de cada um, por isso a criação de diretrizes é extremamente importante. (DESIMONE, 2010). 

Uma vez estipuladas as diretrizes que devem regrar a vivência no condomínio, em 

caso de descumprimento, multas podem ser aplicadas. As multas são uma forma de evitar que 

os condôminos desrespeitem as determinações que foram elaboradas na convenção, no 

regimento interno ou em assembleias. (DESIMONE, 2010). 

Porém, é preciso tomar cuidado com a elaboração de algumas das regras, existem 

casos onde não é possível restringir totalmente sua ocorrência. Por exemplo, o cachorro que 

late muito quando fica sozinho. Não há um como regulamentar o número máximo de latidos 

diários que o cachorro pode dar, e controlar essa situação é uma tarefa complicada. 

(DESIMONE, 2010). 

Assim, os conflitos podem ser evitados através de algumas atitudes citadas e também 

por meio das regras que se não forem cumpridas tendem a geram multas. 

 

3.7 FORMAS PRIMÁRIAS DE RESOLUÇÃO DOS CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS 

É importante que as regras sejam para todos no condomínio. Para começar a lidar 

com pessoas que geram problemas, o ideal é a conversa. Uma conversa cordial, explicando 

que certas condutas não são permitidas no local. (DESIMONE, 2010). 

Nos casos em que só a conversa não resolve o síndico ou administrador pode enviar 

uma advertência escrita, dependendo do que diz a convenção do condomínio, seguida de 



29 

 

multa. Caso a convenção ou o regimento interno não fale sobre esse ponto, poderá ser 

convocada uma assembleia para que seja feita a uma votação sobre a inclusão da advertência 

e da multa junto à convenção ou no regimento interno. (DESIMONE, 2010). 

Para que essas mudanças aconteçam, é necessária uma votação, com quórum 

qualificado, em uma assembleia convocada para esse fim. O quórum estabelecido para 

alteração da convenção é de dois terços de todos os proprietários. Para alteração do regimento 

interno o entendimento atual é o quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos 

presentes na assembleia. (DESIMONE, 2010). 

Nos casos de aplicação da advertência vale salientar que o condômino tem direito à 

defesa. O advogado Karpat (2010) apud Desimone, (2010, p. 1), em uma entrevista alerta: 

 
Em qualquer caso, deve ser concedido ao condômino o direito de defesa com prazo 

razoável. O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a 

ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este 

procedimento, tem sido fator determinante para que no caso do condômino não 

pagar a multa a mesma possa ser cobrada judicialmente. (KARPAT, 2010 apud 

DESIMONE, 2010, p. 1). 

 

A multa deve ser aplicada com muito cuidado, principalmente no que diz respeito ao 

seu procedimento legal. O sindico ou administrador deve estar atento a essa questão, a fim de 

evitar que uma multa dada por um bom motivo, não seja paga por não ter sido aplicada 

corretamente. (CARVALHO, S/A). 

O advogado Karpat (2012) reforça a questão da aplicação de multa: 

 
Para a aplicação de multas de forma geral o ideal é que qualquer reclamação seja 

incialmente transcrita no livro de reclamações, o qual deve estar sempre disponível 

na portaria. Uma segunda opção é documentar a reclamação por e-mail ao síndico 

ou à administradora. No caso de a ocorrência ter sido constatada pelo síndico ou 

funcionários do condomínio, o ideal é que também seja relatada no livro. (KARPAT 

2012, p. 1). 

 

É preciso ter segurança e certeza ao advertir ou multar um condômino infrator, uma 

dica importante é ter provas materiais do ocorrido, como fotos, vídeos, áudios ou até registros 

feitos pelo “WhatsApp”. (DESIMONE, 2010).  

Nem sempre haverá a necessidade de advertir primeiro para depois multar. Com 

relação a valores das multas, deve ser seguido o que for aprovado, lembrando que ela deve ser 

aplicada somente sobre o valor da taxa mensal, não incluindo rateios extras ou despesas 

extraordinárias. (DESIMONE, 2010). 



30 

 

Importante reforçar que esses procedimentos devem estar descritos na convenção ou 

no regimento interno, seguindo o que o Código Civil diz nos artigos 1.336 e 1.337. (ANEXO 

B). 

 

3.8 FORMAS LEGAIS DE RESOLUÇÃO DOS CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS 

Nesta seção são abordados os temas com relação a formas legais de resolução de 

conflitos em condomínios. Assim, apresenta-se o que é mediação, arbitragem, transação e 

conciliação e ação judicial. 

 

3.8.1 O que é Mediação? 

No âmbito geral, a mediação de conflitos é um método extrajudicial de solução de 

conflitos, é regida pela Lei 13.140, de 26 de junho de 2015. É uma forma de solução de 

conflitos em que um terceiro neutro e imparcial auxilia as partes a conversar, refletir, entender 

o conflito e buscar, por elas próprias, a solução. Nesse caso, as próprias partes é que tomam a 

decisão, agindo o mediador como um facilitador. (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 

S/A). 

Segundo Desimone (2010, p. 1) “na mediação é importante que os envolvidos ainda 

tenham um mínimo de interesse em resolver o conflito amigavelmente. O mediador seria um 

auxiliar para trilhar esse caminho”. 

Vasconcelos (2018) em sua obra trata sobre a mediação de conflitos: 

 
Mediação é método dialogal de solução ou transformação de conflitos interpessoais 

em que os mediandos escolhem ou aceitam terceiro(s) mediador(es), com aptidão 

para conduzir o processo e facilitar o diálogo, a começar pelas apresentações, 

explicações e compromissos iniciais, sequenciando com narrativas e escutas 

alternadas dos mediandos, recontextualizações e resumos do(s) mediador(es), com 

vistas a se construir a compreensão das vivências afetivas e materiais da disputa, 

migrar das posições antagônicas para a identificação dos interesses e necessidades 

comuns e para o entendimento sobre as alternativas mais consistentes, de modo que, 

havendo consenso, seja concretizado o acordo. (VASCONCELOS, 2018, p. 46). 
  

O mediador reúne-se com as partes, quantas vezes forem necessárias, em conjunto ou 

separadamente. É importante que os envolvidos tenham um mínimo de interesse em resolver 

o conflito amigavelmente. O mediador não deve julgar e nem decidir a questão, ele deve 

abster de opiniões neste momento. (CONDOMÍNIO SC, 2016). 

O síndico pode ser um mediador, desde que ele tenha essa qualificação. Lopes (2019) 

comenta que o síndico, nessa atividade, necessita sempre ponderar e se policiar se o fato de 



31 

 

ele representar o condomínio não irá prejudicar alguns dos princípios da mediação. O síndico 

precisa ter imparcialidade no possível conflito e deve saber separar os interesses coletivos 

com os interesses individuais dos moradores. 

De todo modo, o síndico, na qualidade de mediador, necessita de uma escuta ativa e 

não fazer prejulgamento. Ele precisa escutar e ouvir com atenção as demandas que os 

condôminos trazem, ainda que num primeiro momento elas possam parecer estranhas ou 

descabidas e até despropositais. (LOPES, 2019). 

Esse tipo de resolução deve constar na convenção do condomínio, caso não conste, 

depende da vontade dos envolvidos participar da mediação. (ITAMARO, 2014). 

 

3.8.2 O que é Arbitragem? 

É outra forma de solução de conflitos em que as partes, por livre vontade, elegem um 

terceiro o Árbitro ou Tribunal Arbitral para que este resolva a situação. É regulamentada pela 

Lei número 9.307, de 23 de setembro de 1996 sendo assim a sentença arbitral terá a mesma 

força de título executivo judicial, contra a qual não caberá qualquer recurso, exceto embargos 

de declarações. (SÍNDICO NET, 2017). 

Rosa (2015) conceitua o tema sobre arbitragem: 

 
Arbitragem é o meio alternativo e privativo de solução de conflitos referentes a 

direitos patrimoniais e disponíveis. A arbitragem é realizada por meio do árbitro, o 

qual poderá ser um especialista na questão controvertida, este proferirá uma 

sentença arbitral. (ROSA, 2015, p. 1). 

 

Uma das vantagens do uso da arbitragem é a rapidez. Esse tipo de resolução também 

precisa estar citado na convenção para ter obrigatoriedade, caso contrário, fica a critério das 

partes aceitarem ou não em participar. (ITAMARO, 2014). 

Segundo Desimone (2010) a diferença entre a mediação e a arbitragem está na 

atuação do terceiro, no caso da mediação ele apenas auxilia a resolução do conflito já na 

arbitragem o terceiro irá impor uma decisão.  

 

3.8.3 Transação e Conciliação 

A transação e a conciliação são as formas de solução de conflitos mais utilizadas, 

onde as partes chegam ao fim do litígio de forma consensual. “A conciliação consiste em um 

meio alternativo de solução de conflitos, que possibilita a auto composição das partes e 

consequente desnecessidade de um processo superveniente”. (HALSMAN, 2018, p. 1). 



32 

 

Halsman (2018) complementa que o termo transação pode ser entendido como o 

resultado de uma conciliação, quando as partes obtêm o acordo. Isso porque, a conciliação 

não se efetiva unicamente quando existe um acordo, ela pode se dar, por exemplo, quando 

uma das partes resolve por desistir da causa. 

A conciliação é uma forma de solução de conflitos em que as partes, através da ação 

de um terceiro, o conciliador, chegam a um acordo. Nesse caso, o conciliador tem a função de 

orientá-las e ajudá-las, fazendo sugestões de acordo que melhor atendam aos interesses dos 

dois lados. (RANZI, 2018).  

 

3.8.4 Ações Judiciais  

As ações judiciais são mais utilizadas em casos de cobrança de inadimplência nos 

condomínios. Os altos custos e a demora na sua resolução são as principais razões pelas quais 

muitas ações judiciais são evitadas. Porém não é só nesses casos que as ações judiciais podem 

ser aplicadas. (DESIMONE, 2010). 

Oliveira (2016) salienta que as brigas relacionadas a direito de vizinhança, boa 

convivência e as discussões sobre o uso da garagem também estão entre os processos mais 

comuns encontrados na Justiça.  

Porém, é preciso analisar com cautela cada situação, pois nem sempre entrar com um 

processo na justiça se torna vantajoso. Oliveira (2016, p. 1) também recomenda para “aos 

moradores que se sentem lesados, a sugestão é procurar um advogado especialista em direito 

civil e direito do consumidor”, nesta hora o profissional é o melhor auxilio. 

As ações contra condôminos inadimplentes tiveram uma diminuição de 9,2% em 

junho de 2019, segundo o levantamento realizado pelo Secovi-SP. Segundo o diretor de 

condomínios do Secovi-SP essa redução foi graças aos acordos feitos extrajudiciais. 

(SECOVI-SP, 2019). 

Especialistas ainda recomendam que os processos sejam aplicados em últimos casos 

e que a boa conversa é sempre a melhor solução.  

 

3.9 PAPEL DO SÍNDICO  

Nesta seção são tratados temas com relação ao síndico de um condomínio edilício. 

Apesar de serem uma figura de extrema importância, muitas pessoas não sabem o 

que é de fato ser síndico e qual a sua função. Basicamente o síndico é responsável pela 



33 

 

administração de um condomínio, ele é o representante oficial do condomínio. (TOWN SQ, 

2019). 

O síndico é o gestor da vida condominial, ele tem como função zelar pelos interesses 

comuns dos moradores, pelo respeito às normas e zelar pela conservação e manutenção das 

áreas comuns. É de importância que a pessoa que ocupe este cargo esteja atenta e atualizada 

com relação à legislação que envolve a vida condominial, bem como sobre relevantes 

aspectos do local em que exerce sua função. (IAQUINTA, 2018). 

Segundo o Art. 22 (Lei nº 4.591, de 16/12/1964) “será eleito, na forma prevista pela 

Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de dois anos, 

permitida a reeleição”.  

O síndico deve ser eleito pela maioria dos votos dos condôminos, seguindo o que 

orienta a Convenção. Segundo o site Condomínio SC, especialista em assuntos relacionados, 

traz algumas qualidades que um síndico deve ter: 

 
O sindico é aquele que precisa ter grande capacidade resiliente, perfil relacional, 

senso de desprendimento, voluntarioso, muito organizado, conhecimento sobre 

questões prediais, e acima de tudo, por ser um cargo eletivo, precisa ser “politico” 

no sentido verdadeiro da palavra. (Condomínio SC, 2017). 

 

Outra característica que deve fazer parte de um síndico é a boa comunicação, ela será 

imprescindível na hora de resolver questões relacionadas a conflitos. Carvalho (2019, p. 1) 

ressalta que “as tarefas que competem ao síndico são numerosas e importantes, já que 

administra o interesse e patrimônio comum da coletividade condominial”. 

A seguir estão elencadas algumas das responsabilidades atribuídas ao síndico, 

(TOWN SQ, 2019): 

a) Preza pela segurança e qualidade de vida dos moradores; 

b) Realiza assembleias de condomínio; 

c) Cumpre e faz cumprir a convenção e regimento interno; 

d) Cuida da conservação do patrimônio; 

e) Contrata prestadores de serviços para manutenção e reparos; 

f) Mantém as contas do condomínio em dia; 

g) Fiscaliza o pagamento das taxas condominiais e controla a inadimplência; 

h) Impõem e cobra multas e advertências; 

i) Zela pela prestação de contas e as apresenta aos condôminos – anualmente e 

quando exigidas; 

j) Garante a contratação de seguro condominial; 



34 

 

k) Fiscaliza e coordena os funcionários; 

l) Cuida da contabilidade e contribuições fiscais. 

Existem dois tipos de síndicos: o morador, que geralmente é o proprietário do imóvel 

e que reside no local ou um síndico profissional, que é uma pessoa especializada contratada 

para fazer o gerenciamento daquele condomínio. (TOWN SQ, 2019). 

Com relação a quem pode ser síndico, o Art. 1.347 (Lei 10.406, de 10/01/2002) 

estabelece que a assembleia irá escolher um síndico que poderá não ser um condômino, pela 

lei entende-se por condômino a pessoa que é proprietária do imóvel.  

Sendo assim é possível que um locatário venha a ser eleito como síndico, ou seja, a 

cláusula de convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade 

legal, pois a convenção não pode ser superior à lei. (DESIMONE, 2010). 

O síndico é a pessoa física escolhida que assume o compromisso de fazer tudo àquilo 

que os demais deveriam fazer, mas não fazem. A tarefa não é fácil, o síndico precisa ter boa 

vontade, disponibilidade, paciência e muita compreensão para poder defender os interesses 

dos demais moradores e manter a ordem no prédio. (PINTO, 2001). 

Como dito, o síndico é um administrador dos interesses comuns e sua função é vital 

para o bom e correto andamento da vida em comunidade. Uma gestão séria, compartilhada e 

responsável é o caminho para um cotidiano mais harmônico em um condomínio. 

(IAQUINTA, 2018). 

 

3.10 PAPEL DA ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS 

Nessa seção, abordam-se temas com relação à administração de condomínios, feita 

por uma empresa terceira contratada. 

A falta de tempo e a correria do dia a dia fazem com que poucas pessoas aceitem 

assumir o papel de síndico que resolve tudo, por este motivo é cada vez mais comum à 

contratação de empresas que fazem a administração do condomínio. (TOWN SQ, 2018). 

Desimone (2010) comenta que a administradora se tornou uma parceira do síndico, 

sendo esta responsável pelos tramites administrativos da vida em condomínio. É a ela que os 

moradores devem recorrer, por exemplo, quando têm perguntas sobre a ata da última 

assembleia, ou quando querem negociar uma conta em aberto. 

É importante ressaltar que o a figura do síndico ainda deve existir, mesmo o 

condomínio tendo optado por contratar uma administradora. O bom relacionamento entre eles 

é essencial para uma boa gestão. (TOWN SQ, 2019). 



35 

 

Segundo Desimone (2011), a administração de um condomínio não é tão simples: 

 
Gerenciar um condomínio não é fácil: são muitos itens de manutenção a serem 

observados, atividades operacionais, gestão de funcionários, administração e 

contabilidade, além da preocupação do bem-estar e do bom relacionamento com os 

condôminos. (DESIMONE, 2011, p. 1). 

 

Por isso a administradora de condomínio deve ser uma empresa especializada e deve 

dar o suporte necessário. Algumas das funções exercidas por uma administradora de 

condomínio são, (TOWN SQ, 2019): 

a) Gerenciar contas a pagar; 

b) Emissão de boletos para pagamentos da taxa condominial, fundo de reserva e 

multas; 

c) Fazer a gestão tributária do condomínio; 

d) Organizar e alocar arquivos e documentos do condomínio; 

e) Elaborar a previsão orçamentária e os demonstrativos de receitas e despesas do 

condomínio; 

f) Dar suporte na prestação de contas anual; 

g) Prestar assessoria jurídica; 

h) Atender dúvidas e solicitações dos condôminos; 

i) Manejar a folha de pagamento dos funcionários; 

j) Redigir cartas, circulares, editais de convocação e atas; 

k) Realizar cobranças e gerenciar a inadimplência do condomínio. 

Vale destacar que não cabe à administradora tomar decisões ou providências, 

somente cabe a ela alertar ao representante legal do condomínio para que o faça, ou seja, cabe 

ao síndico tomar ou não providências, assumindo eventual risco de não fazê-lo. (BOM, 2011). 

 

3.11 O PAPEL DO SÍNDICO COM RELAÇÃO AOS CONFLITOS ENTRE MORADORES 

A seguir é abordado o papel do síndico com relação aos conflitos entre moradores. 

Quando surgem as divergências é importante que o síndico saiba ouvir as partes e 

tente amenizar os ânimos, mantendo o respeito entre os moradores. É fundamental que as 

ações apaziguadoras do síndico sejam rápidas, para conseguir amenizar o máximo possível, o 

desgaste emocional que poderá afetar os envolvidos e acabar tornando um ambiente hostil. 

(CRW GESTÃO DE MÃO DE OBRA, S/A). 



36 

 

Segundo Moura (2016) o síndico precisa ajudar a tonar o ambiente cada vez mais 

harmônico entre todos: 

O síndico deve estar apto a conscientizar os condôminos de que estão 

compartilhando um espaço com pessoas de diferentes valores, formação e opiniões, 

bem como diferentes realidades e problemas pessoais. Desta forma, o síndico 

demonstra aos condôminos que apesar da unidade condominial ser autônoma, na 

verdade, faz parte de um todo. (MOURA, 2016, p. 1). 

 

Existem casos em que somente o síndico não consegue resolver. É preciso recorrer 

por tanto a outros métodos, como contar com o auxílio de um terceiro que pode ser o 

mediador profissional, este irá atuar de forma mais qualificada para resolução do conflito. 

(BENATI, 2017). 

 Para Lopes (2019), pela complexidade das necessidades e interesses da convivência 

condominial, é natural a existência das divergências entre os condôminos, sendo assim o 

síndico acaba por assumir a função de mediar e procurar pacificar as divergências que surgem 

no cotidiano, procurando sempre conduzir, orientar e mostrar aos envolvidos a melhor 

solução ao problema que se apresenta. Lopes (2019, p.1) ressalta porem que “a mediação é 

uma das ferramentas na qual o síndico deve ter conhecimento técnico e legal para exercer com 

competência e imparcialidade esse desafio”. 

Portanto o síndico que se envolve na resolução de conflitos precisa estar apto para 

exercer esse papel. Lopes (2019, p.1) destaca que “o sucesso da mediação reside basicamente 

na imparcialidade do mediador e assim o síndico deve afastar as suas próprias impressões, 

sentimentos e julgamentos. [...] é importante dar a mesma atenção a todos os envolvidos no 

problema”.  

Existe uma responsabilidade grande por parte do síndico para impedir que tais 

conflitos ocorram, porém, há instrumentos compatíveis, que podem reduzir os transtornos 

para si e para o próprio condomínio. (BENATI, 2017). 

 

 

 

 

 

 



37 

 

4. METODOLOGIA 

Esta etapa apresenta uma metodologia específica para identificar quais os conflitos 

mais frequentes existentes na relação entre moradores de condomínios e quais são as soluções 

cabíveis. Está organizado em um estudo qualitativo e uma parte quantitativa. 

 

4.1 ESTUDO QUALITATIVO 

A seguir está apresentado o delineamento da pesquisa, participantes do estudo, 

processo de coleta de dados e processo de análise de dados. 

 

4.1.1 Delineamento da Pesquisa 

A seguir, é apresentada a natureza: qualitativa, o nível: exploratório e a estratégia: 

estudo qualitativo básico ou genérico. 

 

4.1.1.1 Natureza Qualitativa  

Nesta etapa apresentam-se os conceitos referentes à natureza qualitativa, como meio 

de informar a sua aplicação dentro da estrutura deste trabalho. 

Segundo o autor Roesch (2009) a pesquisa qualitativa e seus métodos de coleta e 

análise de dados são apropriados para uma fase exploratória da pesquisa. Sobre o assunto o 

autor ainda destaca que a pesquisa qualitativa é apropriada para uma avaliação formativa. 

A pesquisa qualitativa é vista como uma maneira de dar voz às pessoas, conforme o 

que afirma os autores Bauer e Gaskell (2017, p. 30): “a pesquisa qualitativa é, muitas vezes, 

vista como uma maneira de dar poder ou dar voz às pessoas, em vez de tratá-las como 

objetos, cujo o comportamento dever ser quantificado e esteticamente modelado”. 

Para Flick (2009) a pesquisa qualitativa parte da ideia de que os métodos e a teoria 

devem ser adequados ao que se estuda. O autor reforça que na pesquisa qualitativa o contexto 

e os caos são importantes para que seja possível compreender a questão em estudo. 

 

4.1.1.2 Nível Exploratório  

Para a etapa da divisão dos níveis da pesquisa qualitativa, é considerado o nível 

exploratório. 



38 

 

De acordo com Gil (2010) a pesquisas exploratórias têm como objetivo trazer maior 

familiaridade com o problema, para torna-los mais claros ou ajudar a construir hipóteses. O 

planejamento tende a ser bastante flexível, pois considera os variados aspectos relativos ao 

fato ou fenômeno estudado. 

Para Marconi e Lakatos (2012) as pesquisas exploratórias: 

 
[...]são investigações de pesquisa empírica cujo objetivo é a formulação de questões 

ou de um problema, com tripla finalidade: desenvolver hipóteses, aumentar a 

familiaridade do pesquisador com o ambiente, fato ou fenômeno para realização de 

uma pesquisa futura mais precisa ou modificar e classificar conceitos (MARCONI E 

LAKATOS, 2012, p. 71).  

 

Ainda sobre o tema Marconi e Lakatos (2012) descrevem uma variedade de 

procedimentos que podem ser utilizados para coleta de dados, como entrevistas, observação 

participante, análise de conteúdo entre outros. 

 

4.1.1.3 Estratégia Estudo Qualitativo Básico ou Genérico  

Nesta seção conceitua-se a estratégia do estudo qualitativo básico ou genérico 

escolhido para este estudo. 

Segundo Merriam (2002 apud Godoy, 2005) o pesquisador no estudo qualitativo 

básico ou genérico está interessado em compreender quais os significados que os participantes 

atribuem ao fenômeno ou situação que está sendo estudada. 

Ainda de acordo ao Merrian (2002 apud Godoy, 2005, p. 82) “o estudo qualitativo 

básico tem como objetivo descobrir e compreender um fenômeno, um processo, ou as 

perspectivas e visão de mundo das pessoas nele envolvidas”. 

Compreende-se assim, que o estudo qualitativo básico ou genérico é um recurso de 

pesquisa que permite descobrir e compreender o processo, o fenômeno e a perspectiva de vida 

das pessoas que serão pesquisadas neste estudo. 

 

4.1.2 Participantes do Estudo  

Neste tópico estão abordados os participantes deste estudo, parte essencial para a 

pesquisa.  

O intuito deste trabalho é levantar dados reais sobre os principais problemas com 

relação aos conflitos mais frequentes existentes na relação entre moradores de condomínios e 

quais são as soluções cabíveis. 



39 

 

Desta forma, o estudo, como relação à pesquisa qualitativa, será desenvolvida com 

quatro síndicos dos Edifícios Santa Teresa, Adriano Carbonera, Spazio Residencial e 

Ramadan. Todos os síndicos (as) são residentes da cidade de Nova Prata-RS, Rio Grande do 

Sul. 

 

4.1.3 Processo de Coleta de Dados 

Trata-se nesta seção conceitos sobre o processo de coleta de dados e como ela deve 

ser feita. 

Marconi e Lakatos (2012) afirmam que o processo de coleta de dados exige do 

pesquisador paciência, perseverança e esforço pessoal, além do cuidado com relação ao 

registro de dados. Ter controle na aplicação da pesquisa é fundamental para evitar erros e 

defeitos. 

Os dados da pesquisa não podem conter erros por parte dos pesquisadores ou de 

outras pessoas. É necessária a supervisão por parte que quem está realizando a coleta dos 

dados para garantir que os mesmos sejam verdadeiros. Os dados precisam ser examinados e 

verificados para que estes estejam claros, coerentes e precisos. (GIL, 2010). 

Para este trabalho, utilizam-se entrevistas semiestruturadas com quatro síndicos, com 

objetivo de coletar as informações necessárias para pesquisa. Para Boni e Quaresma (2005, p. 

75) “as entrevistas semiestruturadas combinam perguntas abertas e fechadas, onde o 

informante tem a possibilidade de discorrer sobre o tema proposto”. 

Andrade (2010) afirma que “a técnica de entrevista semiestruturada permite ao 

entrevistado contribuir no processo de investigação com liberdade e espontaneidade, sem 

perder a objetividade”. 

Sendo assim, as entrevistas são aplicadas com os quatro síndicos dos edifícios 

citados anteriormente.  

 

4.1.4 Processo de Análise de Dados 

Esta seção aborda o processo de análise de dados e sua importância para este estudo. 

O autor Roesch (2009) afirma que na pesquisa de caráter qualitativo, o pesquisador, 

se depara com uma grande quantidade de informações as quais ele terá que organizar para que 

posteriormente ele possa fazer a interpretação dos dados coletados. 



40 

 

Segundo Gil (2010, p. 113) “o processo de análise de dados envolve diversos 

procedimentos: codificação de respostas, tabulação dos dados e cálculos estatísticos. Após ou 

juntamente com a análise, pode ocorrer também à interpretação dos dados [...]”. 

Nesta hora que são analisados os dados e são obtidas as respostas para a pesquisa é o 

que salienta as autoras Marconi e Lakatos (2012): 

 
Na análise, o pesquisador entra em mais detalhes sobre os dados decorrentes do 

trabalho estatístico, a fim de conseguir respostas às suas indagações, e procura 

estabelecer as relações necessárias entre os dados obtidos e as hipóteses formuladas. 

Estas são comprovadas ou refutadas, mediante a análise. (MARCONI E LAKATOS, 

2012, p. 21).  

 

Dentro deste processo existe a análise de discurso que segundo Roesch (2009, p. 

173) “os analistas partem da suposição de que os indivíduos se representam de vários modos, 

dependendo do contexto”. Sendo assim Roesch (2009) afirma que é esperado encontrar certa 

diversidade e fragmentação do discurso individual e por isso o foco é na regularidade da 

linguagem e não no indivíduo. 

 

4.2 ESTUDO QUANTITATIVO 

A seguir apresenta-se o delineamento da pesquisa, população e amostra, processo de 

coleta de dados e processos de tabulação e análise de dados. 

 

4.2.1 Delineamento da Pesquisa 

A seguir, apresenta-se a natureza: quantitativa, o nível: descritivo e a estratégia: 

survey ou enquete. 

 

4.2.1.1. Natureza Quantitativa  

Este tópico aborda a natureza quantitativa aplicada neste trabalho. 

Conforme Kauark, Manhães e Medeiros (2010) a pesquisa quantitativa considera o 

que pode ser quantificável, ou seja, traduz em números opiniões e informações para 

posteriormente poder classificá-las e analisá-las. 

Segundo Malhotra (2012) a pesquisa quantitativa procura quantificar os dados, 

buscando evidenciar algo conclusivo através de amostras, normalmente envolve alguma 

forma de análise estática. 



41 

 

Complementa Baptista (2018), que nas pesquisas quantitativas que também podem 

ser denominadas como pesquisas convencionais, os dados são processados quantitativamente 

depois de realizada uma coleta de dados objetivos. A pesquisa deve ser neutra, o pesquisador 

deve oculta-se, buscando não interferir durante o processo da coleta de dados. 

 

4.2.1.2. Nível Descritivo 

Para a etapa da divisão dos níveis da pesquisa quantitativa, é considerado o nível 

descritivo. 

Gil (2010) as pesquisas descritivas trazem como objetivo a descrição das 

características de determinada população, também podem ter finalidade de identificar 

possíveis relações entre variáreis. 

Sendo assim Marconi e Lakatos (2012) esse tipo de pesquisa tem como principal 

finalidade o delineamento ou análise das características de fatos ou fenômenos. Podem ser 

usados métodos formais, que se aproximam dos projetos experimentais, que são 

caracterizados pela precisão e pelo controle, tendo por objetivo fornecer dados para a 

posterior verificação. 

 

4.2.1.3. Estratégia Survey ou Enquete 

A técnica para coleta das informações empregadas nesse estudo é a Survey conhecida 

também por Enquete. 

A pesquisa survey pode ser descrita como a obtenção informações e dados sobre 

características, ações ou opiniões de determinado grupo de pessoas, representado por uma 

população-alvo através de um instrumento de pesquisa que normalmente é o questionário. 

(PINSONNEAUT & KRAEMER 1993, apud FREITAS, 2000). 

Para Babbie (2010) A pesquisa examina uma amostra da população, esse método 

pode ser usado no exame de muitos temas sociais e é particularmente eficaz, em particular 

essa pesquisa tem semelhança com o censo, sendo a principal diferença entre eles que o 

método survey examina uma amostra da população, já o censo implica uma enumeração da 

população total.  

A principal característica do método de pesquisa survey é reproduzir descrições 

quantitativas de uma população. 

 



42 

 

4.2.2 População e Amostra 

Para aplicar os procedimentos escolhidos no estudo é preciso obter uma definição da 

população e da amostra. 

Pestana e Velosa (2010, p. 53) “chamamos população ao conjunto de todos os 

valores que descrevem um fenómeno que interessa ao investigador. De um modo geral, a 

população é conceptualizada por um modelo”.  

Ainda sobre a população, segundo Marconi e Lakatos (2012) é definida como o 

conjunto de pessoas que apresentam pelo menos uma característica em comum. Para o 

presente trabalho a população se enquadra como sendo os próprios moradores dos edifícios 

que residem na cidade de Nova Prata, Rio Grande do Sul sendo assim possível levantar os 

dados para este trabalho. 

A pesquisa tem como base a amostragem, que pode ser definida conforme os autores 

Marconi e Lakatos (2012) como uma parcela conveniente selecionada do universo. Para os 

autores Fontanella, Ricas e Turato (2008) a amostragem é uma ferramenta conceitual 

frequentemente empregada nos relatórios de investigação quantitativas em diferentes áreas de 

estudo.  

Como não é possível desenvolver a pesquisa com toda a população e em virtude do 

tempo e da restrição de informações que poderão ser obtidas, o método de seleção por 

amostragem é recomendável, para que se tenha um resultado satisfatório.  

Assim, o questionário da pesquisa quantitativa, está sendo desenvolvida com todos os 

moradores dos Edifícios Santa Teresa, Adriano Carbonera, Spazio Residencial e Ramadan 

situados na cidade de Nova Prata, Rio Grande do Sul. 

 

4.2.3 Processo de Coleta de Dados 

A seguir, é conceituada a coleta de dados da pesquisa quantitativa através do método 

aplicável por questionários. 

Conforme Santos (1999) “o propósito na coleta de dados é gerar medidas objetivas, 

confiáveis, válidas e que sejam generalizadas para uma população maior”. A autora também 

destaca que de modo geral, a coleta de dados se dá através de questionários com categorias de 

respostas pré-determinadas aplicadas através da entrevista.  

Para Roesch (2009) na pesquisa qualitativa os processos de coleta e análise de dados 

são separados no tempo, ou seja, a coleta antecede a análise, ao contrário da pesquisa 



43 

 

qualitativa onde ambos se combinam. O autor também comenta que as principais técnicas de 

coleta de dados são a entrevista, o questionário, os testes e a observação. 

No presente trabalho são elaborados questionários com perguntas que serão pré-

determinadas e posteriores aplicadas aos envolvidos no estudo. Marconi e Lakatos (2012) 

“questionário é um instrumento de coleta de dados constituído por uma série ordenada de 

perguntas, que devem ser respondidas por escrito sem a presença do entrevistador”. 

Roesch (2009) justifica que o questionário é o método mais aplicado para entrevistas 

qualitativas. O questionário é muito mais que um formulário ou conjunto de questões, ele é 

um instrumento de coleta de dados que busca mensurar alguma coisa. Para isso requer 

bastante esforço e planejamento.  

 

4.2.3.1. Pré-Teste  

Nesta seção está abordado o tema pré-teste, passo fundamental neste estudo com 

relação ao questionário. 

De acordo com Marconi e Lakatos (2012) o questionário precisa ser testado antes da 

sua utilização definitiva. Essa análise avaliará possíveis falhas existentes como inconsistência 

ou complexidade das questões.  

Roesch (2009) também salienta da importância do pré-teste para avaliar se as 

questões a serem aplicadas estão compreensíveis, se a duração da resposta para cada questão 

está adequada, se existe uma sequência e se há condições de realizar a análise dos dados 

coletados. 

Sendo assim o pré-teste faz-se importante neste processo para que não ocorram 

problemas futuros com a aplicação do questionário e a tabulação dos dados. 

 

4.2.4 Processo de Tabulação e Análise de Dados 

O processo de tabulação e análise de dados da pesquisa se darão através de gráficos e 

tabelas (estatística), as quais serão avaliadas, interpretadas para posteriormente chegar à uma 

conclusão final para o problema pesquisado. 

  



44 

 

5. DESCRIÇÃO DOS EDIFÍCIOS PESQUISADOS 

Neste tópico são caracterizados os edifícios participantes das pesquisas, sendo 

através deles possível fazer a avaliação do principal ponto deste estudo que é identificar quais 

os conflitos mais frequentes existentes na relação entre moradores de condomínios e quais são 

as soluções cabíveis. 

Assim sendo, algumas informações importantes retiradas da convenção de 

condomínio se encontram citadas abaixo, ressaltando que são iguais para os quatro edifícios 

aqui mencionados: 

a) Áreas de uso comuns: São partes de uso comum: as fundações, as paredes 

externas, o telhado, áreas internas de ventilação e circulação, estrutura de 

concreto armado, paredes internas e divisórias entre as unidades, ornamento de 

fachada, compartimento e medidores de luz e água, escadas gerais, hall de 

entrada e saída para estacionamento de veículos e espaço para circulação, 

encanamentos, fios troncos, entradas e saídas de todos os respectivos ramais que 

servem às dependências comuns, condutores de águas pluviais, reservatório de 

água, superior e inferior, bombas elevatórias d'água, fios troncos e encanamento, 

entrada e saída de energia, esgoto, telefone, antena, internet e respectivos 

ramais, poço para elevador, hall de entrada e saída do edifício, dutos de 

ventilação, casa de máquinas, enfim, tudo mais quanto por sua natureza for de 

uso comum a todos os condôminos. As áreas de uso comum estão inseridas 

proporcionalmente com as áreas de construção de uso privativo para cada 

unidade. 

b) Dos direitos e deveres dos condôminos: São direitos dos condôminos: a) usar, 

gozar e dispor da(s) respectiva(s) unidade(s) autônoma(s) de acordo com a 

destinação de cada qual, desde que não prejudique a segurança e solidez do 

edifício, que não cause danos aos demais condôminos e não infrinjam as normas 

legais ou as disposições desta convenção; b) usar e gozar das partes comuns do 

edifício, desde que não impeçam idêntico uso c gozo por parte dos demais 

condôminos com as mesmas restrições da alínea anterior; c) manter em seu 

poder as chaves das portas de ingresso no prédio; d) examinar a qualquer tempo 

os livros e arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao administrador 

ou síndico; e) comparecer às Assembleias e nelas discutir e votar; f) denunciar 

ao administrador qualquer irregularidade que observarem. Art. 6°. São deveres 



45 

 

dos condôminos: a) guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns, 

não as usando, nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades 

autônomas para fins diversos daqueles a que se destinem; b) não usar as 

respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades que 

não aquelas a que por natureza se destinem ou a pessoas de maus costumes, bem 

como para instalação de qualquer atividade ou depósito de objeto capaz de 

causar dano ao prédio ou incômodo aos demais condôminos; c) remover pó de 

tapetes, cortinas ou partes das unidades autônomas somente com aspiradores 

dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão; d) não estender roupas, 

tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou em quaisquer lugares que 

sejam visíveis do exterior ou de onde estejam expostos ao risco de caírem; e) 

não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio 

interno; f) colocar lixo, detritos, etc., no respectivo coletor; g) não decorar as  

paredes, portas e esquadrias externas, com cores ou tonalidades diversas das 

empregadas no edifício; h) não usar toldos externos, nem colocar ou permitir que 

se coloquem letreiros, placas e cartazes de publicidade ou quaisquer outros, 

ressalvadas antenas captadoras para televisão, em locais previamente definidos 

em assembleia de condôminos; i) não colocar, nem deixar que se coloquem, nas 

partes comuns do edifício, quaisquer objetos ou instalações sejam de que 

natureza forem; j) não utilizar os empregados do edifício para serviços 

particulares; I) não manter nas respectivas unidades autônomas substâncias, 

instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança e à solidez do edifício 

ou incômodo aos demais condôminos; m) não sobrecarregar a estrutura e as lajes 

do edifício com peso excessivo, ressalvada essa possibilidade quando houver 

parecer técnico assegurando tal medida e aprovação da Assembleia Geral de 

Condôminos; n) não manter animais ou aves de qualquer espécie nas respectivas 

unidades autônomas ou em quaisquer dependências do edifício; o) não fracionar 

a respectiva unidade autônoma para fins de aliená-la ou locá-la a mais de uma 

pessoa separadamente, exceto aquelas com destino comercial, desde que 

previamente autorizadas pela assembleia; p) contribuir para as despesas comuns 

do edifício, na proporção das respectivas frações, efetuando os recolhimentos 

nas ocasiões programadas, sob pena de pagamento de juros de mora e multas; q) 

contribuir para o custeio de obras determinadas pelas Assembleias Gerais, na 

forma por elas estabelecida e na proporção de suas respectivas frações; r) 



46 

 

permitir o ingresso em sua unidade autônoma do administrador ou preposto seu, 

quando isto se torne indispensável à inspeção ou realização de trabalhos 

relativos à estrutura geral do edifício, sua segurança e solidez, ou indispensável à 

realização de reparos nas instalações, serviços e tubulações das unidades 

autônomas vizinhas; s) não permitir a realização de jogos infantis em qualquer 

das partes internas comuns do edifício; t) comunicar imediatamente ao 

administrador a ocorrência de moléstia contagiosa em sua unidade autônoma; u) 

não deixar ou abandonar torneiras abertas ou defeituosas, assim como as demais 

instalações, prejudicando o abastecimento ou prestações de serviços ao edifício; 

v) não instalar aparelhos de som nas unidades autônomas de maneira a 

prejudicar o sossego ou repouso dos condôminos elou seus inquilinos. 

Na sequência são abordados os dados principais de cada edifício. 

 

5.1. EDIFÍCIO ADRIANO CARBONERA 

a) Razão social do Edifício: Condomínio Adriano Carbonera. 

A seguir na figura 1, foto atual da fachada do prédio: 

 

Figura 1 - Fachada do Condomínio Adriano Carbonera 

 
 Fonte: Elaborado pelo autor (2020). 

b) Ramo de atividade: Condomínios prediais. 



47 

 

c) CNPJ: 19.871.798/0001-75 

d) Endereço: Rua Felix Angel, n 86, Centro, Nova Prata, Rio Grande do Sul – CEP: 

95.320-000. 

e) Data de registro da Convenção de Condomínio (constituição de condomínio): 12 

de set. de 2013. 

f) Construtora: Construtora Valdezorzo ME 

g) Total da área construída atual: 3.285,97 m² 

h) Breve histórico: O Condomínio Adriano Carbonera, localizado na cidade de 

Nova Prata, Rio Grande do Sul, é formado por 77 unidades autônomas 

constituídas de cinco lojas comerciais, oito salas comerciais, 27 apartamentos e 

37 boxes, distribuídos em nove pavimentos e fica submetido ao regime da Lei 

4.591, de 16 de dezembro de 1964, resguardadas as disposições da Lei 10.406 de 

janeiro de 2002 (Código Civil).  

 

5.2. EDIFÍCIO RAMADAN 

a) Razão social do Edifício: Condomínio Edifício Ramadan. 

A seguir na figura 2, foto atual da fachada do prédio: 

 

Figura 2 - Fachada do Condomínio Edifício Ramadan 

 
 Fonte: Elaborado pelo autor (2020). 



48 

 

 

b) Ramo de atividade: Condomínios prediais 

c) CNPJ: 07.025.358/000118 

d) Endereço: Rua Presidente Vargas, n 1274, Centro, Nova Prata, Rio Grande do 

Sul – CEP: 95.320-000 

e) Data de registro da Convenção de Condomínio (constituição de condomínio): 02 

de abr. de 2004. 

f) Construtora: Elias Paludo Participações 

g) Total da área construída atual: 3.219,592 m² 

h) Breve histórico: O Condomínio Edifíco Ramadan, localizado na cidade de Nova 

Prata, Rio Grande do Sul, é formado por 61 unidades autônomas constituídas de 

seis lojas comerciais, 24 apartamentos e 31 boxes, distribuídos em nove 

pavimentos e fica submetido ao regime da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 

1964, resguardadas as disposições da Lei 10.406 de janeiro de 2002 (Código 

Civil).  

 

5.3. EDIFÍCIO SANTA TERESA 

a) Razão social do Edifício: Condomínio Residencial Santa Teresa. 

Na figura 3 apresenta-se a foto da fachada atual do prédio: 

 

Figura 3 - Fachada do Condomínio Residencial Santa Teresa 

 
                            Fonte: Elaborado pelo autor (2020). 



49 

 

b) Ramo de atividade: Condomínios prediais. 

c) CNPJ: 17.844.387/0001-65 

d) Endereço: Rua Silvestre Bolzan, n 10, Bairro Vila Lenzi, Nova Prata, Rio 

Grande do Sul – CEP: 95.320-000. 

e) Data de registro da Convenção de Condomínio (constituição de condomínio): 10 

de jan. de 2012. 

f) Construtora: Scala Incorporadora de Imóveis Ltda. 

g) Total da área construída atual: 1.928,96 m² 

h) Breve histórico: O Condomínio Residencial Santa Teresa, localizado na cidade 

de Nova Prata, Rio Grande do Sul, é formado por 50 unidades autônomas 

constituídas de 22 apartamentos e 28 boxes, distribuídos em seis pavimentos e 

fica submetido ao regime da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, 

resguardadas as disposições da Lei 10.406 de janeiro de 2002 (Código Civil).  

 

5.4. EDIFÍCIO SPAZIO RESIDENCIAL 

a) Razão social do Edifício: Edifício Spazio Residencial 

Na figura 4 apresenta-se a foto da fachada atual do prédio: 

 

Figura 4 - Fachada do Edifício Spazio Residencial 

 
 Fonte: Elaborado pelo autor (2020). 



50 

 

b) Ramo de atividade: Condomínios prediais 

c) CNPJ: 27.033.840/000107 

d) Endereço: Rua Antonio Rigo, n 525, Bairro São Pelegrino, Nova Prata, Rio 

Grande do Sul – CEP: 95.320-000 

e) Data de registro da Convenção de Condomínio (constituição de condomínio): 27 

de maio de 2014. 

f) Construtora: Soluções Imobiliárias MGF Ltda. 

g) Total da área construída atual: 2.136,95 m² 

h) Breve histórico: O Condomínio Residencial Santa Teresa, localizado na cidade 

de Nova Prata, Rio Grande do Sul, é formado por 58 unidades autônomas 

constituídas de 29 apartamentos e 29 boxes, distribuídos em seis pavimentos e 

fica submetido ao regime da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, 

resguardadas as disposições da Lei 10.406 de janeiro de 2002 (Código Civil).  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



51 

 

6. APLICAÇÃO DO INSTRUMENTO DE COLETA DE DADOS 

Este capítulo apresenta os resultados da aplicação dos questionários e das entrevistas. 

Tem como escopo, responder ao problema de pesquisa, que está definido como: “quais são os 

conflitos mais frequentes existentes na relação entre moradores de condomínios e quais são as 

soluções cabíveis?”. 

 

6.1 ENTREVISTAS  

Nesta etapa está apresentado o instrumento de coleta de dados, que são as entrevistas 

de natureza qualitativa de nível exploratório com estudo qualitativo básico ou genérico. Os 

participantes de estudo foram quatro síndicos dos Edifícios Santa Teresa, Adriano Carbonera, 

Spazio Residencial e Ramadan. Todos os síndicos são residentes da cidade de Nova Prata. O 

processo de coleta de dados se dá através de entrevistas semiestruturadas com a análise de 

discurso. 

As entrevistas foram aplicadas através do WhatsApp, devido ao surgimento de uma 

nova doença, o COVID-19 (Coronavírus), com isso o Ministério da Saúde determinou o 

isolamento social para contenção da contaminação pelo novo vírus, isso impactou na 

aplicação da pesquisa pessoalmente. Por respeito a determinação, a pesquisa precisou ser 

aplicada de modo online. 

As entrevistas foram respondidas no período de 23 de março a 26 de março de 2020.  

Não foi aplicado pré-teste, pois, as perguntas foram retiradas, em sua maior parte, do 

questionário, que foi pré-testado anteriormente, à aplicação das entrevistas. 

 

6.1.1 Desenvolvimento do Instrumento: Entrevistas  

Esta etapa apresenta a entrevista desenvolvida com os quatro síndicos dos Edifícios 

citados anteriormente, ela está estruturada em 6 perguntas as quais comtemplam os objetivos 

específicos, a saber: 

a) Identificar quais os conflitos existentes; 

b) Identificar quais são os tipos de mediações existentes; 

c) Identificar e analisar o papel do síndico em um condomínio. 

 

Prezado (a) Senhor (a): 



52 

 

A presente pesquisa está sendo desenvolvida pela acadêmica Itamara Joice 

Carbonera, sendo requisito parcial à obtenção do título de Bacharel em Administração pela 

Universidade de Caxias do Sul – Campus Universitário de Nova Prata, Rio Grande do Sul.  

Essa pesquisa representa uma etapa fundamental para identificar quais os conflitos mais 

frequentes existentes na relação entre moradores de condomínios e quais são as soluções 

cabíveis.  

Todas as informações aqu